Comprar um imóvel na planta é realizar o sonho da casa própria para muitas famílias. A expectativa pela entrega das chaves é enorme, mas, infelizmente, esse sonho pode se transformar em um pesadelo quando a obra atrasa e o prazo prometido não é cumprido. A boa notícia é que você não está sozinho(a) nessa situação e a lei protege seus direitos.¹

Neste guia completo, vamos explicar de forma clara o que você pode fazer e quais são seus direitos quando a construtora atrasa a entrega do seu imóvel.

 O prazo de tolerância: Até onde vai a espera legal?

É comum que os contratos de compra e venda de imóveis na planta incluam uma cláusula de tolerância. Geralmente, ela permite um atraso de até 180 dias corridos além da data original prevista para a entrega.¹

Mas atenção:

• Validade: Essa cláusula só é válida se estiver escrita de forma clara e destacada no contrato, garantindo que você, consumidor, foi devidamente informado.¹⁰ A Lei nº 13.786/2018 (conhecida como Lei do Distrato) confirmou essa prática, que já era aceita pela Justiça.¹²
• Justificativas: A construtora não pode usar qualquer desculpa para justificar atrasos além desse período. Problemas comuns como falta de mão de obra, chuvas (dentro do esperado para a região) ou dificuldades com fornecedores são considerados riscos do próprio negócio (fortuito interno) e não podem ser repassados a você.²⁰ Apenas eventos totalmente imprevisíveis e inevitáveis (fortuito externo) poderiam, em tese, isentar a construtora, e mesmo assim a análise é rigorosa.²³

Se o atraso ultrapassar os 180 dias de tolerância (ou se não houver cláusula de tolerância válida), a construtora entra em situação de descumprimento contratual, e aí nascem seus direitos.

 Atraso Confirmado: quais são os seus direitos?

Quando a construtora falha em cumprir o prazo (já considerando a tolerância), você, comprador, passa a ter direitos importantes garantidos pelo Código de Defesa do Consumidor e pela legislação específica.² Veja os principais:

1. Indenização por Danos Materiais (Prejuízos Financeiros):

• Aluguéis: Se você precisou continuar pagando aluguel ou teve que alugar outro imóvel por causa do atraso, a construtora pode ter que reembolsar esses valores.¹
• Lucros Cessantes: Se a sua intenção era alugar o imóvel comprado, você pode ter direito a receber o valor correspondente aos alugueis que deixou de ganhar durante o período do atraso.²⁵ A Justiça muitas vezes presume esse prejuízo pela simples indisponibilidade do bem.²⁵
• Outras Despesas: Custos extras comprovados, como gastos com guarda-móveis, também podem ser incluídos.

2. Dano Moral (Compensação pela Frustração):

• Não é automático: O simples atraso, por si só, não garante automaticamente o dano moral. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que é preciso haver mais do que um mero aborrecimento.²⁵
• Quando pode ocorrer? Atrasos muito longos, que causam grande ansiedade, frustração significativa do seu projeto de vida (como adiar um casamento, a chegada de um filho, ou a mudança planejada) e transtornos severos podem, sim, gerar o direito à indenização por dano moral.¹ É preciso demonstrar que o atraso ultrapassou o mero dissabor e afetou sua esfera pessoal de forma relevante.²⁵

3. Multa Contratual (Penalidade pelo Atraso):

• Prevista no Contrato: Se o contrato já estabelece uma multa para o caso de atraso da construtora, você tem o direito de cobrá-la.¹
• Inversão da Multa (Equilíbrio Contratual): E se o contrato só prevê multa para você em caso de atraso no pagamento? O STJ (Tema 971) decidiu que, para equilibrar a relação, essa multa prevista apenas contra o comprador também deve ser aplicada contra a construtora em caso de atraso na entrega.²⁹

4. Rescisão Contratual (Distrato) por Culpa da Construtora:

• Direito à Devolução Integral: Se o atraso é tão significativo que você não quer mais o imóvel, pode pedir a rescisão do contrato por culpa da construtora. Nesse caso, você tem direito a receber de volta 100% de tudo o que pagou, corrigido monetariamente e de forma imediata (Súmula 543 do STJ).¹ Isso inclui parcelas, sinal, e até comissão de corretagem, se tiver sido paga por você.¹
• Diferença Crucial (Lei 13.786/18): É muito importante não confundir essa situação com a desistência pelo comprador quando a construtora está em dia. Se você desiste do negócio sem culpa da construtora (por exemplo, por dificuldades financeiras), a Lei do Distrato (aplicável a contratos assinados após 27/12/2018 ³⁰) permite que a construtora retenha parte dos valores pagos (comissão de corretagem e uma multa que pode chegar a 25% ou até 50% do valor pago, dependendo do regime da obra).¹³ Quando a culpa é da construtora pelo atraso, a devolução deve ser integral.¹

5. Revisão de Cláusulas Abusivas:

• O que são? São aquelas cláusulas que colocam o consumidor em desvantagem exagerada, ferindo o Código de Defesa do Consumidor (Art. 51).³³
• Exemplos: Cláusulas que isentam a construtora de responsabilidade por atrasos ³⁴, que transferem para você custos que deveriam ser dela antes da entrega das chaves (como condomínio ou IPTU ²⁴), ou que preveem taxas extras sem clareza.⁴¹ Essas cláusulas podem ser consideradas nulas pela Justiça.

6. Congelamento ou Substituição do Índice de Correção (INCC):

• Após a data prevista para entrega (incluindo a tolerância), não é justo que o saldo devedor continue sendo corrigido pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), que reflete os custos da obra atrasada. O STJ entende que, nesse caso, o INCC deve ser substituído por um índice de preço mais favorável ao consumidor, como o IPCA ou INPC, evitando que você pague pela demora da construtora.⁴²

O que fazer na prática? Seus próximos passos

Diante do atraso, é fundamental agir de forma organizada e estratégica:

1. Reúna toda a documentação: Contrato de compra e venda, todos os aditivos, comprovantes de pagamento, e-mails, cartas, panfletos publicitários, e qualquer outra comunicação trocada com a construtora.
2. Documente o Atraso Detalhadamente: Anote a data prometida no contrato e a data de início do atraso (após a tolerância). Guarde registros que comprovem a situação: fotos da obra (se possível), protocolos de atendimento, novas promessas de entrega não cumpridas.
3. Notifique a Construtora Formalmente: Este é um passo crucial! Envie uma notificação extrajudicial (por carta registrada com aviso de recebimento ou via cartório) para a construtora. Isso serve para:

• Formalizar que a empresa está em atraso (constituir em mora).
• Registrar suas reclamações e exigências (indenização, novo prazo, etc.).
• Comprovar que você tentou resolver a situação amigavelmente antes de ir à Justiça.⁴
• Fortalecer sua posição em uma eventual negociação ou processo.⁴⁵

4. Evite Acordos Apressados e Desvantajosos: Muitas vezes, a construtora pode oferecer acordos que parecem vantajosos, mas que não cobrem todos os seus direitos ou prejuízos. Não assine nada sem ter certeza do que está abrindo mão.
5. Busque Orientação Jurídica Especializada: Cada contrato e cada situação têm suas particularidades. Analisar as cláusulas contratuais, calcular corretamente as indenizações devidas e definir a melhor estratégia (negociação, processo judicial) exige conhecimento técnico. Um advogado especialista em Direito Imobiliário poderá avaliar seu caso e defender seus interesses da melhor forma.

 Como nosso escritório pode ajudar você

Entendemos a frustração e os transtornos causados pelo atraso na entrega do seu imóvel. Com mais de 18 anos de experiência dedicados ao Direito Imobiliário e foco em ações contra construtoras no Vale do Paraíba, Litoral Norte e online para todo o Brasil, estamos preparados para lutar pelos seus direitos.

Oferecemos a você:

• Análise Jurídica completa: Examinamos minuciosamente seu contrato e toda a documentação para identificar seus direitos e as falhas da construtora.
• Avaliação estratégica: Avaliamos a viabilidade e os valores possíveis de indenização (danos materiais e morais), aplicação de multas ou a melhor forma de realizar o distrato com devolução integral.
• Ação Judicial segura: Se a negociação não for possível ou vantajosa, elaboramos e conduzimos a ação judicial necessária com uma estratégia clara, transparente e focada em obter o melhor resultado para você.
• Suporte Personalizado: Oferecemos atendimento online e presencial (em Taubaté), adaptado à sua necessidade, mantendo você sempre informado sobre cada etapa.

Não deixe que o atraso da construtora transforme seu sonho em um prejuízo. Proteja seus direitos.