É comum que o locador solicite a devolução do imóvel antes do término do prazo do contrato de locação, seja para uso próprio, ou até mesmo para uso de terceiros.
O locador não pode solicitar o imóvel antes do prazo contratual. Porém, existem algumas peculiaridades sobre prazos em contratos que devemos compreender, vamos comigo?
O artigo 4º da Lei 8.245/1991, prevê que, durante o prazo estipulado em contrato, o locador não poderá reaver o imóvel alugado.
“Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”
Importante ressaltar que isso ocorre em locações residenciais que possuam contratos com prazo igual ou superior a 30 meses.
Estando o inquilino com todas as obrigações em dia, a lei não permite ao locador retomar o imóvel antes do término desse prazo, nem mesmo se o proprietário quiser utilizá-lo para uso próprio.
Mas existem exceções a esta regra?
Sim, as exceções a essa regra encontram-se no artigo 9º da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), vejamos:
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Quando locador e locatário chegam num acordo e decidem terminar o contrato de locação;
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Quando o inquilino comete alguma infração legal, como utilizar-se do imóvel para cometer ato ilícito, ou por infração contratual, como o descumprimento de cláusula convencionada no contrato;
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Falta de pagamento do aluguel e encargos atrelados ao imóvel, sendo esse o motivo mais comum para a extinção do contrato de locação antes do término do prazo convencionado.
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Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, caso ele se recuse a consenti-las.
Agora, nos contratos de locações residenciais com prazo inferior a 30 meses, findo o prazo, o contrato prorroga-se automaticamente. Neste caso, o locador somente poderá requerer o imóvel nas situações elencadas no artigo 47 da Lei 8.245/91.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
Dentre elas, a que quero tratar aqui é a situação do inciso III, do artigo 47 da lei de Inquilinato, pois existe uma confusão quanto ao dito “uso próprio”, muitas pessoas acreditam que em qualquer caso de uso próprio podem pedir o imóvel. Juridicamente isso é denominado como denúncia cheia, mas não é bem assim!
É importante destacar que nos contratos inferiores a 30 meses o locador terá 180 dias após a entrega do imóvel para dar a destinação alegada, bem como manter esse uso por, no mínimo, 01 (um) ano.
Se o proprietário não o fizer, responderá por crime, com pena de até 01 (um) ano de detenção (artigo 44, inciso II da Lei n° 8.245/91).
“Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
(…)
II – deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano (…);
É por essa dificuldade em pedir o imóvel que o mercado imobiliário adota a regra dos 30 meses pra locações residenciais.
Portanto, fique atento aos prazos de vigência no contrato de locação residencial pois eles estão ligados as responsabilidades perante a lei.
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Nicaira Rodrigues é advogada pós-graduada em Direito Imobiliário e Especialista em Negócios Imobiliários
