Se o comprador já está na posse do imóvel, mas o contrato não foi registrado, o STJ vem admitindo que vendedor (ainda no registro) e comprador (na posse) possam responder juntos pelas cotas condominiais vencidas após a posse — porque a despesa é ligada ao imóvel (propter rem). O Tema 886 está em revisão para fixar a tese final (uniformização).

O que isso significa na prática

• A dívida “segue o imóvel”: a cota nasce do uso do condomínio; por isso, a Justiça olha para quem está na posse e para quem segue como proprietário no registro.
• Posse sem registro = atenção redobrada: nesse cenário, o STJ admite a cobrança conjunta de vendedor e comprador para as cotas após a posse.
• “O condomínio sabia da venda?”: esse detalhe perde força na linha atual; o foco é o vínculo com o imóvel.
• Tema 886 em revisão: o STJ vai padronizar a orientação — a tendência já aparece nas decisões recentes.

Impacto direto para o seu condomínio

• Cobrança mais efetiva: incluir vendedor e comprador — quando for o caso — aumenta as chances de receber.
• Prevenção de conflito: a mensagem é clara para quem compra/vende sem registrar: não deixar a transferência no cartório pode gerar cobrança para ambos.
• Gestão mais previsível: a uniformização do Tema 886 deve reduzir divergências entre decisões.

Perguntas frequentes (FAQ)

1) Comprei, estou morando, mas ainda não registrei. Posso ser cobrado?
Sim, a linha atual do STJ admite cobrança das cotas após a sua posse.
2) Vendi, o comprador não registrou e parou de pagar. Posso ser cobrado?
Sim, pode acontecer. Em posse sem registro, o vendedor também pode ser incluído na cobrança das cotas após a posse do comprador.
3) Se eu registrar, muda algo?
O registro dá segurança jurídica para deixar claro quem é o proprietário. Sem ele, o risco de cobrança conjunta aumenta.
4) O condomínio precisa “provar que sabia” da venda?
Esse ponto não é decisivo na leitura atual: importa mais o vínculo com o imóvel e a posse.