É possível usar drone, mas com limites: registro na ANAC (acima de 250 g), respeito à distância mínima de 30 m de pessoas não anuentes e cumprimento das regras do DECEA para o espaço aéreo. Em condomínio, sem consentimento e norma interna, a captação de imagens tende a violar a privacidade e gerar responsabilidade.

Comprar, vender ou divulgar imóveis com imagens aéreas virou rotina. Mas, no ambiente condominial, segurança jurídica vem primeiro: vamos ao que a lei e a prática exigem.

1) O que a ANAC e o DECEA exigem

• Registro na ANAC (SISANT): drones com peso de decolagem acima de 250 g precisam estar cadastrados. O operador deve portar a documentação e cumprir os requisitos do RBAC-E 94.
• Distância de pessoas não anuentes: mínimo de 30 m horizontais de quem não consentiu com a operação. Em áreas residenciais, isso praticamente impede sobrevoo próximo a janelas/varandas sem autorização.
• Espaço aéreo (DECEA): voo deve observar as regras do DECEA (ex.: ICA 100-40, SARPAS/autorizações). Operações de UAS não têm prioridade sobre aerovias e áreas condicionadas.

2) Propriedade x privacidade: onde está a linha

A Constituição protege propriedade (art. 5º, XXII) e intimidade/vida privada (art. 5º, X). Em condomínio, tribunais têm privilegiado a privacidade quando a filmagem alcança áreas comuns e unidades vizinhas sem consentimento. Além disso, se a imagem identificar pessoas (rosto, placa, rotina), a LGPD pode incidir.

3) Como o síndico/associação deve regulamentar (modelo enxuto)

1. Assembleia: inclua pauta “Uso de drones para filmagem/marketing” e aprove regras internas.
2. Autorização prévia: para qualquer voo, exigir data, horário, trajeto, finalidade e termo de responsabilidade.
3. Provas de conformidade: cadastro/registro ANAC (SISANT), respeito à distância de 30 m e, se aplicável, protocolo no SARPAS/DECEA.
4. Consentimento: colha anuência escrita de moradores potencialmente enquadrados no campo de visão.
5. Sanções internas: preveja notificação, multa e banimento do operador reincidente, com base na convenção/regimento.

4) Riscos de ignorar as regras

• Multa/auto por descumprimento das normas aeronáuticas (ANAC/DECEA).
• Ações por violação de privacidade (exposição indevida da imagem ou rotina).
• Incidência da LGPD por captação de dados pessoais identificáveis sem base legal.

5) Passos práticos para Taubaté, SJC e região (checklist)

• Antes do voo: peça o ok do síndico conforme o regulamento; comprove ANAC/SISANT, 30 m de afastamento e, quando necessário, SARPAS.
• Durante o voo: evite apontar a câmera para janelas/varandas; mantenha altura/rota estáveis.
• Depois do voo: edite trechos que identifiquem vizinhos; guarde os registros de consentimento.

Perguntas frequentes

1) Posso usar drone para vender meu apartamento?
Pode, desde que comprove ANAC/SISANT, respeite 30 m de não anuentes e siga as regras internas do condomínio. Ideal: consentimento dos vizinhos visíveis.

2) Preciso pedir autorização ao DECEA (SARPAS)?
Depende da área/altitude/rota. Em certos cenários urbanos, é exigida autorização; consulte o SARPAS antes.

3) E drones até 250 g?
São isentos de registro na ANAC, mas todas as outras regras (ex.: 30 m) seguem valendo.

4) O condomínio pode proibir totalmente?
Pode restringir por segurança/privacidade via regra interna. Proibição absoluta deve ser justificada (risco/condições locais).

Conclusão

Drones ajudam no marketing e na gestão, mas, em condomínio, privacidade e segurança vêm primeiro. Regulamentar, coletar consentimentos e cumprir ANAC/DECEA reduzem conflitos e evitam ações.

Conte com nossa assessoria condominial em Taubaté, São José dos Campos e Vale do Paraíba para regulamentar o uso de drones e revisar seu regulamento interno.