A instalação de mini-mercado em área comum vem sendo entendida pelo TJSP como inovação/alteração de destinação, exigindo 2/3 do total de condôminos (arts. 1.342 e 1.351 do CC). Aprovações por maioria simples têm sido anuladas. Para segurança jurídica: quórum correto + ata robusta + convocação adequada.
Por que 2/3?
Mini-mercado cria ponto de venda contínuo em espaço pensado para circulação/lazer. Na leitura dominante, isso muda a finalidade da área, logo, sai da esfera de “obra útil” e entra em inovação/alteração de destinação, que pede 2/3 do total de condôminos.
Como aprovar sem nulidades (roteiro prático)
- Pauta explícita na convocação: “Deliberação sobre instalação de mini-mercado em área comum (quórum qualificado)”.
- Material prévio aos condôminos: localização exata, croqui/layout, justificativa, regras de convivência internas.
- Quórum correto: computar 2/3 do total (denominador = todas as unidades). Procurações devem atender a exigências da convenção.
- Quem pode votar: art. 1.335, III, CC — inadimplentes não votam.
- Registro da votação: lista nominal com unidades; guardar comprovantes de presença (ou logs se assembleia digital).
- Ata minuciosa: finalidade da área, local/metragem, horário de funcionamento, regras de convivência, sanções internas por descumprimento.
- Pós-assembleia: publicar ata aos condôminos; guardar comprovantes de ciência/entrega.
Erros que levam à anulação
- Aprovar com maioria simples (“presentes”) em vez de 2/3 do total.
- Convocação vaga, sem dizer que a deliberação é qualificada.
- Ata pobre, sem descrever exatamente o que foi aprovado e onde.
Perguntas frequentes
A convenção pode reduzir o quórum de 2/3?
Não. Pode elevar o quórum, nunca reduzir o mínimo legal.
Ausentes entram na conta dos 2/3?
Sim. É 2/3 do total de condôminos, não dos presentes.
Assembleia pode ser digital?
Sim, se a convenção/regulamento admitirem e a plataforma gerar provas de presença e voto.
Conclusão
Em Taubaté, São José dos Campos e Vale do Paraíba, decisões com quórum errado têm sido derrubadas. A via segura é planejar para 2/3 e registrar tudo na ata.