O distrato resolve o contrato com a incorporadora. Mas o comprador que usou FGTS ou fez financiamento bancário enfrenta uma pergunta à parte: e esses valores, como ficam? A resposta exige separar três relações jurídicas distintas. Cada uma segue sua própria regra.

A regra geral de devolução no distrato

O artigo 67-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei do Distrato, disciplina a devolução dos valores pagos diretamente à incorporadora. Em regra, a incorporadora pode reter até 25% da quantia paga, além da comissão de corretagem. Esse percentual sobe para até 50% quando o empreendimento está em patrimônio de afetação. O prazo de devolução também muda: 180 dias após o distrato, no regime comum, ou 30 dias após o habite-se, no patrimônio de afetação. Essa regra, porém, cobre apenas os valores pagos ao incorporador. Não resolve o que acontece com o FGTS nem com o financiamento bancário.

O que acontece com o FGTS usado na compra

Quando o comprador usa o FGTS para dar entrada ou amortizar parcelas, esse dinheiro não volta direto para o bolso dele no distrato. A devolução segue um processo próprio junto à Caixa, pois o FGTS é regido pela Lei 8.036/1990 e fica sob controle do Fundo, não da incorporadora. Na prática, o valor precisa retornar à conta vinculada do trabalhador. Por isso, é preciso abrir um processo específico de restituição junto à Caixa, separado do distrato formalizado com a incorporadora. Sem esse pedido, o valor pode ficar retido indefinidamente, sem gerar nenhum benefício ao comprador.

O que acontece com o saldo do financiamento bancário

Se o financiamento já foi liberado pelo banco, a situação fica mais delicada. Isso porque existe uma dívida ativa, com alienação fiduciária registrada em garantia do imóvel. Antes de formalizar o distrato, o banco costuma exigir a quitação do saldo devedor ou a transferência do financiamento para outro comprador, com sua anuência prévia. A liquidação antecipada pode gerar multa, normalmente entre 1% e 2% sobre o saldo devedor, além dos custos cartorários para baixar o gravame. Já quando o financiamento ainda não foi liberado, comum em imóveis na planta, a situação é mais simples. Nesse caso, o distrato apenas cancela o contrato de financiamento pendente, sem dívida a quitar.

Por que essas três frentes não se resolvem sozinhas

O distrato com a incorporadora resolve apenas a relação de compra e venda. Ele não alcança automaticamente a relação do comprador com a Caixa, quanto ao FGTS, nem a relação do comprador com o banco, quanto ao financiamento. São três vínculos jurídicos distintos. Por isso, o comprador precisa conduzir as três frentes ao mesmo tempo: a restituição pela incorporadora, a devolução do FGTS junto à Caixa e a quitação ou transferência do financiamento junto ao banco. Ignorar uma delas pode gerar cobranças indevidas, mesmo depois de o distrato já estar formalizado.

O que fazer

O primeiro passo é reunir três documentos: o contrato de compra e venda, o extrato de movimentações do FGTS e o contrato de financiamento, quando houver. Com eles, dá para mapear exatamente quanto foi pago em cada frente e que providências faltam. Em seguida, vale buscar orientação jurídica especializada. Um advogado de direito imobiliário consegue conduzir as três negociações em paralelo, evitando que o comprador perca prazos ou pague por uma dívida que já deveria estar quitada.

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