Trincas que voltam, infiltração que não cessa, recalque na fundação. Quando esses problemas aparecem e alguém diz que a garantia de cinco anos já venceu, a conversa costuma morrer ali. Esse é um erro caro. O prazo para processar a construtora não é de cinco anos, e sim de dez.

O que o art. 618 do Código Civil realmente diz

Em primeiro lugar, o caput do art. 618 estabelece que o empreiteiro responde, pelo prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e pela segurança da obra, tanto em razão dos materiais empregados quanto das condições do solo.

Contudo, repare no que o dispositivo faz e no que ele não faz. Ele fixa o período dentro do qual o defeito precisa aparecer. Porém ele não diz que a vítima tem cinco anos para ir ao Judiciário. São coisas diferentes, e essa distinção decide processos.

Garantia, decadência e prescrição: o que define o prazo para processar a construtora

• Garantia: os cinco anos do caput do art. 618. É a janela em que o vício de solidez e segurança deve se manifestar.
• Decadência: os 180 dias do parágrafo único do art. 618, contados do aparecimento do defeito. Esse prazo atinge a ação específica de garantia prevista no próprio artigo.
• Prescrição: o prazo da pretensão de ser indenizado pelos danos. É esse o prazo que interessa a quem quer dinheiro para reparar o prédio.

Na maioria dos casos concretos, o pedido não é de garantia pura. O comprador ou o condomínio pede indenização pelo custo do reparo. Por isso a discussão se resolve no campo da prescrição, e não no da decadência.

O que o STJ decidiu em 2025 sobre o prazo para processar a construtora

Nesse cenário, em 28 de abril de 2025, a Quarta Turma do STJ julgou o AgInt no AREsp 2.499.655/MS, sob relatoria do ministro Antonio Carlos Ferreira. A controvérsia era exatamente essa: qual prazo se aplica à pretensão de indenização por vícios construtivos em imóvel comprado.

Por sua vez, a construtora defendia o prazo trienal do art. 206, parágrafo 3º, inciso V, do Código Civil. O tribunal recusou essa tese e reafirmou a orientação já consolidada: quando a pretensão do consumidor é indenizatória, não incide prazo decadencial, e sim o prazo geral decenal do art. 205 do Código Civil.

O acórdão apoia-se em precedentes firmes, entre eles o REsp 1.819.058/SP, da relatoria da ministra Nancy Andrighi, e o AgInt no AREsp 2.088.400/CE. A Terceira Turma segue na mesma direção, como mostra o AgInt no AREsp 2.092.461/SP. Ou seja, as duas turmas de direito privado estão alinhadas.

De quando começam a correr os dez anos

Afinal, esse é o ponto mais sensível da tese. O STJ conta o prazo a partir da ciência inequívoca do vício, e não da data do habite-se ou da entrega das chaves. Trata-se da aplicação do viés subjetivo da actio nata, adotado justamente porque a patologia construtiva costuma se manifestar de forma lenta e progressiva.

Na prática, isso significa que a data relevante é aquela em que o proprietário ou o condomínio soube do problema e da sua extensão. Por isso o laudo técnico, a ata de assembleia e as notificações à construtora ganham peso probatório: eles fixam o marco inicial.

Vale registrar uma ressalva honesta. A contagem exata ainda gera divergência nos tribunais estaduais, sobretudo entre o aparecimento do vício e a ciência da sua extensão. Portanto, quanto mais cedo o caso for analisado, menor o risco.

Por que isso interessa diretamente ao condomínio

Na prática, vício em área comum raramente aparece no primeiro ano. Fachada, impermeabilização de laje, prumada hidráulica e estrutura de garagem costumam dar sinais entre o terceiro e o sétimo ano de uso. Quando isso acontece, o síndico ouve com frequência que o prédio já saiu da garantia.

A resposta técnica é outra. Se o vício se manifestou dentro dos cinco anos de garantia, o prazo para processar a construtora é de dez anos, contados da ciência inequívoca. Além disso, tratando-se de relação de consumo, o STJ reconhece a responsabilidade solidária de todos os integrantes da cadeia de fornecimento, conforme o AgInt no AREsp 1.804.311/SP. Assim, incorporadora, construtora e demais envolvidos respondem em conjunto.

Em resumo, para o condomínio a diferença é financeira e direta. Uma recuperação de fachada que sairia do fundo de reserva ou de rateio extraordinário passa a ser cobrada de quem construiu.

Prédios entregues entre 2016 e 2021 merecem uma segunda olhada

Assim, faça a conta com um caso simples. Um edifício entregue em 2018 teve garantia até 2023. Se a infiltração estrutural apareceu em 2022, dentro da garantia, e o laudo foi concluído em 2023, o prazo decenal corre até 2033. Ou seja, o caso está vivo em 2026, mesmo que alguém já o tenha declarado prescrito.

Nem todo caso antigo se recupera, é claro. Ainda assim, o prazo para processar a construtora costuma ser maior do que se imagina. O que muda é o critério de triagem. Antes de arquivar a discussão, verifique duas datas: quando o vício apareceu e quando houve ciência inequívoca da sua extensão.

Perguntas frequentes

Os 180 dias do art. 618 não prejudicam o pedido de indenização?

Não, segundo o STJ. Isso porque esse prazo decadencial atinge a ação de garantia do próprio art. 618. Em contrapartida, a pretensão condenatória de reparação de danos submete-se a prazo prescricional, que é o decenal do art. 205 do Código Civil.

E se o vício aparecer depois dos cinco anos?

A situação fica mais difícil, porém não é automaticamente perdida. Nas relações de consumo, a doutrina e parte da jurisprudência admitem discutir vícios ocultos manifestados após o quinquênio, com base na vida útil do bem. Cada caso depende de prova pericial sobre a natureza do defeito.

O prazo é o mesmo para o condomínio e para o proprietário da unidade?

Sim, o prazo é o mesmo. O que muda é a legitimidade. Assim, o condomínio postula sobre as áreas comuns, enquanto o proprietário postula sobre a sua unidade autônoma.

Preciso de laudo antes de ajuizar a ação?

Não é obrigatório, porém ajuda muito. O laudo prévio define a origem do defeito, estima o custo do reparo e ancora a data da ciência inequívoca, que é o marco inicial da prescrição.

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