Na maioria dos casos, não. O IPTU só é devido pelo comprador depois que a posse ou a propriedade do imóvel passa para o nome dele, e a chamada “taxa de evolução de obra” (também chamada de juros de obra) só é legítima se estiver prevista no contrato e dentro do prazo normal de construção.

IPTU: de quem é a obrigação antes das chaves

O IPTU incide sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (art. 32 do Código Tributário Nacional). A propriedade só se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil), e a posse normalmente só passa ao comprador na entrega das chaves. Antes disso, o imóvel continua sob responsabilidade da construtora ou incorporadora para fins do imposto.

É comum a construtora enviar o boleto do IPTU do ano corrente já vinculado à retirada das chaves, como se fosse condição para a entrega. Quando isso acontece antes de qualquer transferência de posse ou registro, a cobrança não tem base legal e pode ser contestada.

Condomínio: antes da assembleia de instalação, não existe cota a pagar

O condomínio só existe formalmente depois da instituição e da assembleia de instalação, com eleição de síndico. Sem isso, não há despesa condominial a ratear entre compradores. Se a construtora cobra algo chamado “taxa condominial” durante a obra, o nome está errado: o que ela pode cobrar, se previsto em contrato, é a taxa de evolução de obra, que é outra coisa e tem outra lógica.

Taxa de evolução de obra: quando é legítima e quando pode ser questionada

A taxa de evolução de obra é uma cobrança contratual, não um tributo. Serve para corrigir o saldo devedor pela inflação da construção civil (normalmente pelo índice INCC) enquanto a obra está em andamento, e costuma aparecer em financiamentos feitos direto com a construtora.

O problema surge quando a cobrança continua depois do prazo contratual de entrega, incluindo o período de tolerância (em geral 180 dias) previsto na maioria dos contratos. Se a obra atrasa por responsabilidade da construtora e ela segue cobrando a taxa como se a obra ainda estivesse no prazo normal, essa cobrança pode ser questionada: o comprador estaria pagando por um atraso que não causou.

O que conferir antes de pagar

Antes de pagar qualquer boleto de IPTU, condomínio ou taxa de evolução fora do que está no contrato, vale checar três pontos:

• se a posse ou o registro do imóvel já passaram para o comprador;
• se o prazo de entrega, com a tolerância contratual, já venceu;
• se aquela cobrança específica está prevista no contrato assinado, e não apenas em um boleto avulso enviado pela construtora.

Ignorar o boleto sem análise também tem risco: se a cobrança for legítima, o atraso no pagamento pode gerar multa ou travar a retirada das chaves. Por isso, o caminho mais seguro é levar contrato e boleto para análise antes de decidir.

Perguntas frequentes

O comprador é obrigado a pagar IPTU antes de receber as chaves?

Em regra, não. O IPTU é devido por quem tem a propriedade ou a posse do imóvel, e isso normalmente só passa para o comprador na entrega das chaves ou no registro do imóvel no Cartório.

Existe cobrança de condomínio antes da entrega das chaves?

Não. O condomínio só existe formalmente depois da assembleia de instalação, com eleição de síndico. Cobrança nesse período costuma ser, na verdade, taxa de evolução de obra com outro nome.

A taxa de evolução de obra pode ser cobrada mesmo com a obra atrasada?

Pode ser questionada. Se o atraso é de responsabilidade da construtora e ultrapassa o prazo contratual, incluindo o período de tolerância, a cobrança perde parte da sua justificativa.

O que fazer se a construtora condicionar a entrega das chaves ao pagamento desses boletos?

Reunir contrato e boletos e buscar orientação jurídica antes de pagar ou de assinar qualquer acordo, para verificar se a cobrança tem respaldo contratual e legal.

Fale com a Nicaira Rodrigues Advocacia, especialista em Direito Imobiliário

Se você está perto de receber as chaves e recebeu cobrança de IPTU, condomínio ou taxa de evolução de obra que parece fora do combinado, fale com a gente antes de pagar ou de assinar qualquer acordo. Analisamos o contrato e os boletos e orientamos sobre o que é devido e o que pode ser contestado.

Este texto tem caráter informativo geral e não substitui a análise do seu contrato específico.