O boleto vence, o condômino não paga, e a pressão cai sobre o síndico. Nesse momento, surge a tentação de usar meios “criativos” para forçar o pagamento: proibir o uso da piscina, expor o nome do inadimplente no mural, cortar o acesso ao salão de festas. Nenhuma dessas medidas é legal. Pior: elas podem transformar o condomínio, o verdadeiro credor, em réu de uma ação por danos morais.

O que o síndico pode fazer para cobrar

Em primeiro lugar, o Código Civil já entrega ao condomínio ferramentas de cobrança eficazes. O art. 1.336, §1º, determina juros de mora de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito, incidentes automaticamente a partir do vencimento. Além disso, a assembleia pode aplicar multa de até cinco vezes o valor da contribuição quando o condômino tiver comportamento reiteradamente faltoso (art. 1.337, caput). Nesse caso, se o comportamento for antissocial, a multa sobe para até dez vezes (art. 1.337, parágrafo único).

Do ponto de vista processual, a cobrança também é rápida. Desde o CPC de 2015, a cota condominial prevista na convenção ou aprovada em assembleia é título executivo extrajudicial (art. 784, X). Por isso, o condomínio pode executar a dívida diretamente, sem precisar de um processo de conhecimento antes. Para instruir essa execução, o STJ já esclareceu que basta apresentar a convenção, a ata que fixou o valor e a prova da inadimplência. Assim, não é preciso registro da convenção em cartório nem o orçamento anual aprovado (REsp 2.048.856, rel. min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, julgado em 2023).

Vale lembrar, ainda, que a Justiça pode penhorar o imóvel do condômino inadimplente para pagar a dívida condominial, mesmo sendo bem de família. Isso porque a proteção da Lei 8.009/90 não se aplica nesse caso específico. Além disso, enquanto durar a inadimplência, o condômino perde o direito de votar nas deliberações da assembleia (art. 1.335, III, do Código Civil).

O que o síndico não pode fazer

Por outro lado, há um limite claro que muitos síndicos ainda ignoram. O condomínio não pode proibir o condômino inadimplente, nem seus familiares, de usar as áreas comuns, mesmo que sejam de lazer, como piscina, salão de festas ou playground. Aliás, o STJ decidiu isso duas vezes: no REsp 1.564.030-MG (3ª Turma, rel. min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 2016) e no REsp 1.699.022-SP (4ª Turma, rel. min. Luis Felipe Salomão, julgado em 2019).

A razão é simples: o direito de usar as áreas comuns não vem do pagamento em dia, vem da propriedade. Quem é dono de uma unidade também é dono de uma fração ideal das áreas comuns (art. 1.331, §3º, do Código Civil). Por isso, restringir esse acesso por dívida viola o direito de propriedade e, no limite, a dignidade da pessoa exposta como inadimplente diante dos vizinhos.

Assim, toda sanção ao inadimplente precisa ser de natureza pecuniária: juros, multa e, se for o caso, execução judicial. Regimento interno que autoriza vedar área comum, mural que expõe nome de devedor e grupo de WhatsApp que cobra publicamente não têm amparo legal. Portanto, o condomínio que adotar essas práticas corre o risco real de pagar indenização por danos morais justamente ao condômino que deveria pagar.

Prazo para cobrar

Por fim, essa cobrança não pode esperar demais. O STJ fixou, no Tema 949 (REsp 1.483.930/DF), que o prazo para o condomínio cobrar a taxa condominial é de cinco anos. Esse prazo, seja para taxa ordinária ou extraordinária, conta a partir do dia seguinte ao vencimento de cada parcela. Passado esse prazo sem que a cobrança seja ajuizada, a dívida daquela parcela específica prescreve. Por isso, manter um controle de inadimplência atualizado, com a data de vencimento de cada parcela, é essencial para não perder o direito de cobrar.

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O condomínio já usou alguma medida para forçar o pagamento e agora tem receio de ser processado pelo próprio inadimplente?