Em regra, sim. Se a construtora atrasar a entrega além do prazo contratual, incluído o período de tolerância, o comprador tem direito a indenização, mesmo sem provar prejuízo específico. O STJ presume esse prejuízo e calcula o valor com base no aluguel mensal de um imóvel equivalente.

Cláusula de tolerância: até onde a construtora pode atrasar sem consequência

A maioria dos contratos de compra de imóvel na planta prevê uma cláusula de tolerância, um prazo extra, geralmente de até 180 dias, para a construtora entregar a obra sem penalidade. O Superior Tribunal de Justiça considera essa cláusula válida, desde que prevista de forma clara no contrato e dentro de um prazo razoável.

Enquanto a obra está dentro do prazo de tolerância, não há atraso juridicamente relevante. O problema começa quando a entrega ultrapassa também esse período extra.

Depois da tolerância, o prejuízo do comprador é presumido

Segundo entendimento do STJ (REsp 1.729.593/SP), quando a construtora descumpre o prazo de entrega, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido. Não é preciso provar que deixou de alugar o imóvel ou que teve gasto extra com moradia.

A indenização é calculada como um aluguel mensal, com base no valor locatício de um imóvel semelhante, contado do fim da tolerância até a data em que a posse é efetivamente entregue ao comprador.

As exceções que afastam a presunção

Essa presunção não vale para todos os casos. O STJ já reconheceu duas exceções importantes.

• Se o comprador, por causa do atraso, opta por pedir a rescisão do contrato em vez de aguardar a entrega, o dano deixa de ser presumido e precisa ser provado.
• Se o imóvel ainda não foi edificado, os lucros cessantes também não são presumidos, porque dependem da finalidade do negócio e da comprovação direta do prejuízo.

Por isso, antes de calcular qualquer valor, é preciso definir o que o comprador pretende: manter o contrato e ser indenizado, ou desfazer o negócio.

O que o comprador pode cobrar da construtora

Dependendo do contrato e da situação, cabem pedidos diferentes:

• aluguel mensal do imóvel equivalente, do fim da tolerância até a entrega das chaves;
• multa contratual, se estiver prevista no contrato;
• dano moral, em casos qualificados, como sucessivos adiamentos ou perda de outro negócio por causa do atraso;
• rescisão do contrato com devolução dos valores pagos, quando o atraso é excessivo e o comprador não quer mais aguardar.

A cumulação entre indenização por lucros cessantes e multa contratual depende da natureza da cláusula penal e já foi tema de julgamento repetitivo no STJ, o que reforça a necessidade de analisar o contrato caso a caso.

Perguntas frequentes

A cláusula de tolerância de 180 dias é válida?

Sim. O STJ reconhece a validade da cláusula de tolerância, desde que prevista de forma clara no contrato e dentro de um prazo razoável, normalmente até 180 dias.

Depois do prazo de tolerância, o comprador precisa provar o prejuízo para receber indenização?

Em regra, não. O STJ presume o prejuízo pela privação injusta do uso do imóvel, calculado como aluguel mensal de imóvel equivalente até a entrega das chaves.

Essa presunção vale em qualquer situação?

Não. Se o comprador pedir a rescisão do contrato em vez de aguardar a entrega, ou se o imóvel ainda não estiver edificado, a indenização deixa de ser presumida e passa a exigir prova do prejuízo.

É possível cobrar a indenização junto com a multa contratual?

Depende da natureza da cláusula penal prevista no contrato. O tema já foi julgado em recurso repetitivo pelo STJ e exige análise do caso concreto.

Fale com a Nicaira Rodrigues Advocacia, especialista em Direito Imobiliário

Se a entrega do seu imóvel está atrasada além do prazo de tolerância, reúna o contrato e o histórico de comunicações com a construtora e procure orientação jurídica antes de aceitar qualquer proposta de acordo. Cada mês de atraso pode representar valor a mais na indenização.

Este texto tem caráter informativo geral e não substitui a análise do seu contrato específico.