Comprar um imóvel na planta com base na metragem informada pela construtora é prática comum no mercado imobiliário. Mas o que acontece quando, na entrega, a área privativa do apartamento, da vaga de garagem ou do depósito é menor do que a contratada? Essa situação, chamada tecnicamente de vício de quantidade, gera direitos específicos para o comprador, previstos no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor. Este artigo explica quando a diferença de metragem gera direito a reparação, qual a tolerância legal e quais os prazos para agir.

O que é a venda “ad mensuram” e o vício de quantidade

Quando o preço do imóvel é fixado com base numa área determinada — como ocorre na grande maioria das vendas na planta, em que o valor é calculado por metro quadrado —, a operação é classificada como venda ad mensuram (por medida). Nesses casos, o artigo 500 do Código Civil garante ao comprador o direito de exigir a diferença correspondente caso a área entregue não corresponda à contratada.

O Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento de que a metragem entregue a menor é um vício aparente, e não oculto, já que pode ser constatado por simples medição do imóvel — o que tem impacto direto sobre o prazo para reclamar, tratado mais adiante.

Existe uma margem de tolerância?

Sim. O parágrafo 1º do artigo 500 do Código Civil estabelece que diferenças de até 1/20 (5%) da área total anunciada, em regra, não geram direito a reclamação — presume-se que seja uma imprecisão tolerável da obra. Essa é a chamada margem de tolerância.

Essa presunção, no entanto, não é absoluta. O próprio Código Civil permite ao comprador provar que, mesmo dentro dos 5%, não teria realizado o negócio se soubesse da área real. E o STJ já decidiu, em janeiro de 2024, que a tolerância do artigo 500 não autoriza a construtora a simplesmente descontar 5% do valor de uma indenização já reconhecida como devida — cada caso deve ser analisado à luz do prejuízo efetivamente demonstrado. Em relações de consumo, os tribunais também têm sido mais rigorosos na proteção do comprador do que em negócios sem essa natureza.

O que o comprador pode pedir

Constatada a diferença acima da tolerância legal — ou comprovado prejuízo mesmo dentro dela —, o Código Civil oferece três alternativas ao comprador, à sua escolha:

• Complementação da área, quando fisicamente possível;
• Abatimento proporcional do preço pago;
• Resolução do contrato, com devolução dos valores pagos, quando a diferença for significativa.

Também é possível pleitear indenização por perdas e danos decorrente do descumprimento contratual, pedido que segue lógica e prazo distintos dos três anteriores.

Quais os prazos para reclamar

Este é o ponto mais delicado, porque o prazo aplicável depende da natureza do pedido:

• Pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 26, II), o prazo decadencial para reclamar de vícios aparentes é de 90 dias, contados da entrega efetiva do imóvel;
• Pelo Código Civil (art. 501), o prazo decadencial para a ação de complementação de área, resolução do contrato ou abatimento do preço, na venda ad mensuram, é de 1 ano, contado do registro do título;
• Para a pretensão de indenização por perdas e danos decorrente do descumprimento contratual, aplica-se o prazo prescricional geral de 10 anos (art. 205 do Código Civil), por não haver prazo específico no CDC para essa hipótese.

O STJ já aplicou a teoria do diálogo das fontes para adotar, entre CDC e Código Civil, o prazo mais favorável ao consumidor no caso concreto. Como a contagem exata depende da data de entrega, da data de registro e da natureza do pedido, o primeiro passo é reunir a documentação — contrato, memorial de incorporação e certidão de registro — para identificar corretamente o prazo em curso antes de definir a estratégia.

Perguntas frequentes

Toda diferença de metragem dá direito a indenização?

Não necessariamente. Diferenças de até 5% da área total, em regra, são toleradas pelo artigo 500, parágrafo 1º, do Código Civil. Acima desse limite — ou quando comprovado prejuízo real mesmo dentro da margem — o comprador pode pedir abatimento do preço, complementação de área ou rescisão do contrato.

A vaga de garagem entra nesse cálculo?

Sim. O STJ já confirmou que a entrega de vaga de garagem com metragem menor do que a contratada também gera direito à reparação, aplicando-se a mesma lógica da venda ad mensuram usada para as demais áreas do imóvel.

Qual o prazo para reclamar da metragem menor?

Depende do pedido. Para complementação de área, resolução do contrato ou abatimento do preço, o Código Civil prevê 1 ano a partir do registro; o CDC prevê 90 dias da entrega para vícios aparentes. Já a indenização por descumprimento contratual segue o prazo geral de 10 anos. Como a contagem varia conforme o pedido, vale consultar um advogado antes que o prazo aplicável ao seu caso se esgote.

É preciso um laudo técnico para comprovar a diferença?

Sim. Na prática, é necessária uma medição técnica — feita por engenheiro ou perito — que compare a área efetivamente entregue com a informada no contrato e no memorial de incorporação. Esse documento é a base tanto para uma negociação extrajudicial quanto para uma eventual ação judicial.

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Este conteúdo tem caráter informativo geral e não substitui a análise individualizada de um advogado sobre o seu caso concreto.