A construtora nega o defeito, o condomínio ou o proprietário afirma que a falha é de execução e, no meio do caminho, a discussão para no mesmo ponto: quem tem razão? Em ações sobre vícios construtivos, a resposta raramente vem da alegação das partes. Vem do laudo pericial. É essa prova técnica que costuma decidir se a construtora será condenada a reparar o imóvel e indenizar os prejuízos.

A responsabilidade objetiva da construtora

Os artigos 12, 18 e 20 do Código de Defesa do Consumidor estabelecem responsabilidade objetiva da construtora por defeitos que comprometem a solidez, a segurança e a habitabilidade do imóvel. Isso significa que não é preciso provar culpa: basta demonstrar o defeito e o nexo causal com a obra. Cabe à construtora, para se eximir, provar a inexistência do vício ou a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro. O artigo 618 do Código Civil reforça essa responsabilidade ao fixar prazo de garantia de cinco anos pela solidez e segurança da construção.

Por que o laudo pericial é a prova central

A perícia judicial existe para responder a uma pergunta técnica que nem juiz, nem advogado, nem a própria construtora podem responder sem um especialista: a origem do defeito é endógena, ou seja, decorre de falha de projeto, de execução ou de material, ou é exógena, decorrente de mau uso, desgaste natural ou fator externo alheio à obra? Só a origem endógena, comprovada por laudo conclusivo e imparcial, sustenta a condenação da construtora. Um laudo inconclusivo ou contraditório enfraquece o processo, ainda que o defeito seja visível a olho nu.

O que um laudo técnico completo deve conter

Para sustentar a ação, o laudo pericial precisa detalhar cada vício apontado na petição inicial, apontar a causa provável, projeto, execução ou material, estabelecer o nexo causal entre a falha e a responsabilidade da construtora e estimar o custo de reparo. Registro fotográfico e, quando possível, ensaios técnicos complementares reforçam as conclusões. Um laudo genérico, que apenas descreve o dano sem investigar a causa, dificilmente é suficiente para embasar a condenação.

Quando o defeito só aparece anos depois

Vícios que se manifestam apenas com o tempo, como infiltrações e rachaduras estruturais, também podem gerar responsabilidade da construtora, desde que a perícia comprove a origem endógena do problema e que a manifestação tenha ocorrido dentro do prazo de garantia de cinco anos previsto no artigo 618 do Código Civil. Depois de identificado o vício, o comprador ainda tem prazo próprio para ajuizar a ação de reparação, tema tratado com mais detalhe no artigo sobre vícios ocultos após a entrega do imóvel, publicado neste blog.

Documentos que fortalecem o processo

Além do laudo pericial, notificações formais à construtora, fotos e vídeos datados do defeito, atas de assembleia quando o imóvel for parte de condomínio e orçamentos de reparo ajudam a demonstrar a extensão do problema e a boa-fé de quem reclama. Quanto mais cedo esses registros forem produzidos, maior a chance de a perícia judicial confirmar a origem do vício antes que o tempo e o uso do imóvel dificultem a análise técnica.

O que fazer diante de um vício construtivo

Reunir a documentação disponível e buscar orientação jurídica o quanto antes é o passo mais importante, porque o pedido de perícia judicial e a formulação dos quesitos técnicos corretos fazem diferença direta no resultado final. Um advogado especializado em direito imobiliário orienta sobre a viabilidade da ação, os quesitos a formular ao perito e a melhor estratégia para comprovar a responsabilidade da construtora.

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