Você comprou um apartamento na planta, o prazo de entrega passou e a construtora manda uma carta invocando a “cláusula de tolerância” de 180 dias. Isso é legal? Na maioria dos casos, sim. Porém a cláusula tem limites claros, e a construtora costuma ultrapassá-los sem que o comprador perceba.

De onde vem a cláusula de tolerância

Em primeiro lugar, a cláusula de tolerância não é invenção da construtora. Desde 2018, o art. 43-A da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018 (a chamada Lei do Distrato), autoriza a prorrogação do prazo de entrega por até 180 dias corridos, desde que essa condição esteja prevista de forma clara e destacada no contrato.

Além disso, mesmo antes da lei, o Superior Tribunal de Justiça já validava essa prática. No REsp 1.582.318-RJ, relatado pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva e julgado pela Terceira Turma em 12/9/2017, a Corte firmou que não é abusiva a cláusula que prevê prorrogação do prazo inicial pelo lapso máximo de 180 dias.

O prazo é de 180 dias corridos, nunca dias úteis

Por outro lado, um erro comum de redação contratual é contar o prazo de tolerância em dias úteis. Isso é abusivo. A jurisprudência entende que o prazo deve ser contado em dias corridos, sem descontar fins de semana ou feriados. Na prática, uma cláusula que promete “180 dias úteis” pode significar mais de 250 dias corridos de atraso sem multa, e é exatamente esse tipo de cláusula que os tribunais afastam.

A tolerância não é automática: a construtora precisa avisar e justificar

Assim, ter a cláusula escrita no contrato não basta. O STJ exige que o comprador seja informado com clareza sobre a prorrogação, inclusive em peças publicitárias e informes, e que a construtora comunique o uso do prazo de tolerância junto com a justificativa para o atraso. Se a construtora fica em silêncio até o prazo normal vencer e só então invoca a cláusula, sem aviso prévio nem explicação, esse comportamento fragiliza a defesa dela num eventual processo.

O que acontece depois dos 180 dias

Ademais, vencido o prazo de tolerância sem entrega, o comprador deixa de estar sujeito à cláusula. A partir daí, o art. 43-A, §2º, da Lei 4.591/64 garante ao comprador o direito de escolher entre: multa de 1% do valor pago, corrigido, por mês de atraso; indenização por lucros cessantes, presumidos na forma de aluguel mensal, segundo o Tema 996 do STJ; ou a resolução do contrato com devolução integral dos valores pagos.

Quando a cláusula não vale nada

Por fim, cláusula de tolerância superior a 180 dias é considerada abusiva. Os dias que excedem esse limite são desconsiderados, e a responsabilidade da construtora passa a contar a partir do 181º dia. O mesmo raciocínio vale quando o atraso decorre de fato exclusivamente imputável à construtora, como a demora na obtenção de uma licença que já era previsível no planejamento da obra, situação que a jurisprudência não trata como força maior.

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Recebeu carta da construtora invocando a cláusula de tolerância e não sabe se o prazo já foi ultrapassado?