O distrato imobiliário acontece quando comprador e vendedor decidem encerrar um contrato de compra e venda de imóvel antes da conclusão do negócio. A situação é comum em empreendimentos ainda em construção, quando o comprador perde a capacidade de pagamento, muda de planos ou simplesmente desiste do negócio. A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, disciplina essa hipótese e estabelece regras claras sobre devolução de valores e limites de retenção pela incorporadora.

Direito de arrependimento: os primeiros 7 dias

Quando a compra é celebrada fora da sede da incorporadora, como em estandes de vendas ou plantões plantados em shoppings, a Lei 13.786/2018 garante ao comprador o direito de arrependimento. O prazo é de 7 dias corridos, contados da assinatura do contrato, e é improrrogável. Exercido esse direito, todos os valores pagos devem ser devolvidos integralmente, inclusive a comissão de corretagem.

O arrependimento deve ser formalizado, preferencialmente por carta registrada com aviso de recebimento, valendo a data da postagem como marco inicial da contagem do prazo. Passados os 7 dias sem manifestação, o contrato se torna irretratável e qualquer desistência posterior segue as regras do distrato propriamente dito, não mais do arrependimento.

Distrato por iniciativa do comprador: quanto a incorporadora pode reter

Encerrado o prazo de arrependimento, o comprador que decide desistir do imóvel ainda tem direito à devolução dos valores pagos, mas sujeita a retenção pela incorporadora a título de despesas administrativas, comerciais e tributárias. A Lei 13.786/2018 fixa limites objetivos para essa retenção:

• Até 25% dos valores pagos, no regime comum de incorporação;
• Até 50% dos valores pagos, quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação devidamente averbado, com essa condição expressamente prevista no quadro-resumo do contrato.

A devolução dos valores retidos, descontado o percentual de retenção, deve ocorrer no prazo de até 180 dias contados da data do desfazimento do contrato, salvo estipulação diversa prevista em contrato para loteamentos.

Distrato amigável e distrato judicial

Sempre que possível, o distrato amigável é o caminho mais rápido e menos custoso: comprador e incorporadora firmam um instrumento de rescisão, com valores e prazos de devolução definidos de comum acordo, respeitados os limites legais de retenção. Quando não há acordo, ou quando a incorporadora aplica retenção acima do permitido em lei, resta ao comprador buscar o Judiciário para reaver a diferença, com fundamento na própria Lei 13.786/2018 e, subsidiariamente, no Código de Defesa do Consumidor.

É importante verificar, em cada caso concreto, se o empreendimento está submetido a patrimônio de afetação e se essa condição consta expressamente do quadro-resumo, pois esse detalhe altera diretamente o percentual de retenção aplicável.

Perguntas frequentes

O direito de arrependimento vale para qualquer compra de imóvel?

Não. Ele se aplica especificamente a contratos firmados fora da sede da incorporadora, como em estandes de vendas, dentro do prazo de 7 dias da assinatura.

Depois dos 7 dias, ainda é possível desistir da compra?

Sim, mediante distrato, com direito à devolução dos valores pagos, sujeita à retenção de até 25% ou até 50%, conforme o regime do empreendimento.

Em quanto tempo a incorporadora deve devolver os valores?

Em regra, até 180 dias contados da data do desfazimento do contrato, conforme a Lei 13.786/2018.

O que fazer se a retenção aplicada for maior que o permitido em lei?

É possível buscar orientação jurídica para negociar diretamente com a incorporadora ou, se necessário, ingressar com ação judicial para reaver a diferença retida indevidamente.

Fale com a Nicaira Rodrigues Advocacia, especialista em Direito Imobiliário

Cada distrato tem particularidades que dependem do contrato assinado, do regime do empreendimento e do momento da desistência. Se você está avaliando desistir da compra de um imóvel ou recebeu uma proposta de retenção que parece abusiva, fale com a Nicaira Rodrigues Advocacia.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso concreto.

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