Quem desiste da compra de um imóvel, ou tem o contrato rescindido pela construtora, faz uma pergunta comum. A corretagem entra na devolução? E a taxa SATI? A resposta depende de dois fatores: quem deu causa à rescisão e como a imobiliária cobrou esses valores. Além disso, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou pontos importantes sobre o tema. Por isso, essas decisões têm reflexo direto no valor final que o comprador recebe de volta.

O que são corretagem e taxa SATI

A comissão de corretagem remunera o corretor pela intermediação da venda. Já a taxa SATI, sigla para Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária, a imobiliária cobra à parte, em regra no ato da assinatura. O argumento usado é que o comprador recebeu orientação jurídica ou técnica sobre o contrato. Na prática, porém, os dois valores costumam aparecer somados na planilha de venda. Por isso, o comprador nem sempre percebe que está pagando por dois serviços distintos.

Quando a corretagem deve ser devolvida

A cobrança da corretagem é válida quando a imobiliária informa o comprador previamente. No distrato, o destino desse valor segue quem deu causa à rescisão. Se o comprador desiste por conveniência própria, a construtora costuma reter a corretagem. Afinal, o corretor já prestou o serviço de intermediação. Já se a rescisão decorre de culpa da construtora, como atraso injustificado na entrega, a construtora deve devolver a corretagem. Nesse caso, o valor volta junto com o restante pago pelo comprador.

A taxa SATI é considerada abusiva pelo STJ

O STJ julgou o Tema 938 com base nos Recursos Especiais 1.551.956/SP e 1.599.511/SP. A decisão fixou que a cobrança da taxa SATI é abusiva, assim como a de serviço congênere. Isso ocorre quando a cobrança acompanha a celebração da promessa de compra e venda, e quando o consumidor não tem liberdade para escolher o prestador. Nesses casos, configura-se venda casada. O artigo 39, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor veda essa prática. Diferente da corretagem, o comprador pode reaver a SATI independentemente de quem deu causa à rescisão. Afinal, sua origem já é ilícita.

Prazo para pedir a devolução: três anos

O mesmo Tema 938 fixou o prazo prescricional: três anos para pedir a restituição dos valores pagos a título de corretagem ou SATI. A base legal é o artigo 206, parágrafo 3º, inciso IV, do Código Civil. O prazo conta a partir do pagamento efetivo. Passado esse período, sem ação judicial ou notificação formal à construtora, a pretensão se extingue. Isso vale mesmo que o distrato em si ainda esteja em discussão.

O teto de 25% quando há vários descontos somados

Em setembro de 2025, a Terceira Turma do STJ julgou quatro recursos em conjunto: os REsp 2.106.548/SP, 2.117.412/SP, 2.107.422/SP e 2.111.681/SP. A decisão foi clara: havendo relação de consumo, o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato. O motivo é a maior especificidade do CDC em favor do consumidor. Na prática, isso muda o cálculo final. Mesmo que o contrato preveja cláusula penal, despesas administrativas, corretagem e tributos como descontos distintos, existe um limite: a soma de todas essas retenções não pode ultrapassar 25% do total pago pelo comprador. A única exceção é a taxa de ocupação sobre lote não edificado.

Como calcular e o que fazer

O primeiro passo é reunir três documentos: o contrato, a planilha de venda e os comprovantes de pagamento. Com eles, dá para identificar quanto a construtora cobrou a título de corretagem e de SATI. Em seguida, é preciso verificar duas coisas: se o prazo de três anos ainda está em curso, e se o total que a construtora reteve, somadas todas as rubricas, respeita o limite de 25%. Esses cálculos raramente são simples, porque exigem cruzar a planilha de venda, o extrato de pagamentos e a data de cada cobrança. Por isso, vale buscar um advogado especializado em direito imobiliário. Ele revisa o contrato, apura os valores devidos e orienta sobre a via mais adequada para a cobrança, seja judicial ou extrajudicial.

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