Uma rachadura na garagem. Uma infiltração na laje da cobertura. Um vazamento que afeta vários apartamentos ao mesmo tempo. Quando o vício construtivo aparece numa área comum, uma pergunta jurídica precede qualquer ação contra a construtora. Quem tem legitimidade para agir: o condômino sozinho, ou o condomínio como um todo?
A legitimidade é do condomínio, não do condômino isolado
O artigo 1.348, inciso II, do Código Civil, atribui ao síndico a representação do condomínio na defesa dos interesses comuns. O artigo 22, parágrafo 1º, da Lei 4.591/1964, reforça essa mesma regra. Juntos, eles incluem a reparação de vícios construtivos em áreas comuns. A jurisprudência do STJ é consolidada nesse sentido: o condômino, isoladamente, não tem legitimidade para pleitear a reparação de defeitos na área comum. Essa legitimidade pertence ao condomínio, representado pelo síndico. Na prática, isso significa algo importante. Uma ação individual proposta apenas por um morador, sobre um vício na garagem ou no telhado, tende a esbarrar em preliminar de ilegitimidade ativa.
E quando o vício da área comum afeta a unidade privativa?
Existe uma exceção relevante. O condômino pode ajuizar ação própria em um caso específico. Basta que ele demonstre o nexo entre o defeito em sua unidade e o vício na área comum. Assim, ele pleiteia sua indenização individual, de forma separada. Um exemplo comum ajuda a entender: infiltração causada por falha na impermeabilização da laje da cobertura, que danifica o teto do apartamento do último andar. Nesse caso, o morador afetado pode buscar reparação pelo dano à sua unidade. Isso não substitui, porém, a ação do condomínio para corrigir o vício na área comum em si.
Uma distinção importante: vício construtivo x obra inacabada
Vale separar duas situações que costumam gerar confusão. Uma coisa é o vício construtivo propriamente dito: um defeito de projeto, execução ou material nas áreas comuns já entregues. Nesse caso, a legitimidade é do condomínio. Outra coisa, bem diferente, é a obra de infraestrutura que a incorporadora nunca concluiu. Playground, salão de festas ou paisagismo prometidos e não entregues são exemplos comuns. Para esse segundo cenário, o STJ já reconheceu algo distinto. O comprador de unidade também pode agir individualmente para exigir a conclusão das obras, sem depender de ação coletiva do condomínio.
Como o condomínio formaliza a ação
A propositura da ação não é uma decisão unilateral do síndico. Em regra, a convenção de condomínio exige deliberação em assembleia. Essa autorização cobre a contratação de advogado e o ajuizamento da ação, especialmente quando há custos com perícia técnica. Por isso, o primeiro passo prático costuma ser convocar uma assembleia extraordinária. Em seguida, o síndico apresenta o problema aos condôminos e obtém a autorização formal. Só depois disso ele formaliza a representação processual do condomínio.
O prazo também importa
Vícios construtivos em áreas comuns seguem a mesma lógica de prazo aplicada a outros vícios construtivos. O artigo 618 do Código Civil prevê garantia de 5 anos, contados da entrega da obra. Além disso, existe o prazo prescricional de 10 anos para ajuizar a ação de reparação. Esse prazo conta a partir da descoberta do defeito, segundo entendimento do STJ sobre a actio nata subjetiva. Ou seja, isso vale também para vícios que só se manifestam anos depois da entrega, desde que perícia técnica comprove a origem do problema na construção.
O que o condomínio deve fazer diante de um vício estrutural
Documentar o problema é o primeiro passo: fotos, vídeos e, se possível, um laudo técnico preliminar. Em seguida, o síndico convoca assembleia para deliberar sobre a contratação de advogado. Quando necessário, essa mesma assembleia autoriza recursos do fundo de reserva para a perícia judicial. A partir daí, um advogado especializado em direito condominial e vícios construtivos orienta sobre a estratégia processual mais adequada. Assim, ele conduz a ação em nome do condomínio, do início ao fim.
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